รายได้เท่านี้ ธนาคารให้กู้ซื้อบ้านกี่บาท? (คู่มือคำนวณจริง ไม่เดา)

หนึ่งในความเข้าใจผิดที่พบบ่อยที่สุดของคนอยากมีบ้านคือ “รายได้เท่านี้ น่าจะกู้ได้ประมาณนี้”

แต่ในความเป็นจริง ธนาคาร ไม่ได้ดูแค่รายได้ และไม่เคยใช้ความรู้สึกในการอนุมัติสินเชื่อ ทุกอย่างถูกคำนวณเป็นตัวเลขแบบเข้มงวด บทความนี้จะพาคุณเข้าใจวิธีคิดของธนาคารแบบคนวงใน เพื่อให้คุณรู้ชัดว่า รายได้ของคุณ กู้ซื้อบ้านได้จริงกี่บาท

ธนาคารดูอะไรบ้างก่อนปล่อยกู้ซื้อบ้าน

หลายคนคิดว่ามีสลิปเงินเดือนก็พอ แต่ธนาคารดูมากกว่านั้น ได้แก่

รายได้ต่อเดือน (ประจำ / ไม่ประจำ)
ภาระหนี้ทั้งหมดที่มีอยู่
อายุงานและความมั่นคงของอาชีพ
เครดิตบูโร (ประวัติการชำระหนี้)
อายุผู้กู้ ณ วันที่ผ่อนงวดสุดท้าย

ต่อให้รายได้สูง ถ้าหนี้เยอะ หรือเครดิตเสีย โอกาสกู้ไม่ผ่านก็ยังมี

กฎเหล็กที่ธนาคารใช้: ค่างวดต้องไม่เกิน 40%

โดยหลักการทั่วไป ธนาคารจะกำหนดว่า ภาระผ่อนรวมต่อเดือน ต้องไม่เกิน 30–40% ของรายได้

ตัวอย่าง:

รายได้ 30,000 บาท → ผ่อนได้ประมาณ 9,000–12,000 บาท
รายได้ 40,000 บาท → ผ่อนได้ประมาณ 12,000–16,000 บาท
รายได้ 60,000 บาท → ผ่อนได้ประมาณ 18,000–24,000 บาท

สำคัญมาก: “ภาระผ่อนรวม” หมายถึงรวมทุกหนี้ ไม่ใช่แค่บ้าน

มีหนี้อยู่แล้ว กระทบวงเงินกู้แค่ไหน

สมมติคุณมีรายได้ 35,000 บาท ธนาคารให้ภาระผ่อนสูงสุด 40% = 14,000 บาท

ถ้าคุณมี:

ผ่อนรถ 7,000 บาท
ผ่อนบัตรเครดิต 3,000 บาท

ภาระหนี้รวม = 10,000 บาท

นั่นหมายความว่า คุณเหลือโควตาผ่อนบ้านได้แค่ 4,000 บาท ซึ่งแทบกู้ไม่ได้เลย

นี่คือเหตุผลที่หลายคน “รายได้ถึง แต่กู้ไม่ผ่าน”

ค่างวดเท่านี้ กู้ได้กี่ล้าน? (ตัวเลขคร่าวๆ)

สมมติอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 6–7% ระยะผ่อน 30 ปี

ผ่อน 10,000 บาท → กู้ได้ประมาณ 1.6–1.8 ล้าน
ผ่อน 12,000 บาท → กู้ได้ประมาณ 2.0–2.3 ล้าน
ผ่อน 15,000 บาท → กู้ได้ประมาณ 2.5–2.8 ล้าน
ผ่อน 20,000 บาท → กู้ได้ประมาณ 3.3–3.6 ล้าน

ตัวเลขนี้เป็นค่าเฉลี่ย เพื่อประเมินเบื้องต้น ไม่ใช่การอนุมัติจริง

รายได้ไม่ประจำ ฟรีแลนซ์ ค้าขาย กู้ได้ไหม

กู้ได้ แต่ยากกว่า และต้องเตรียมเอกสารมากกว่า เช่น

Statement ย้อนหลัง 6–12 เดือน
รายได้สม่ำเสมอ
เงินหมุนเวียนเข้าบัญชีชัดเจน

ธนาคารไม่กลัวอาชีพอิสระ แต่กลัว รายได้ที่ไม่สม่ำเสมอและตรวจสอบไม่ได้

อายุมีผลกับวงเงินกู้มากกว่าที่คิด

ธนาคารจะดูว่า ณ งวดสุดท้าย ผู้กู้ต้องอายุไม่เกินประมาณ 60–65 ปี

ตัวอย่าง:

อายุ 30 ปี → ผ่อนได้ 30 ปีเต็ม
อายุ 40 ปี → อาจผ่อนได้แค่ 20–25 ปี

ยิ่งผ่อนสั้น ค่างวดยิ่งสูง วงเงินกู้ยิ่งลด

ทำอย่างไรให้กู้ผ่านง่าย วงเงินสูงขึ้น

ปิดหนี้ยิบย่อยก่อนยื่นกู้
เคลียร์บัตรเครดิตให้เหลือยอดต่ำ
รวมกู้กับคู่สมรส / คนในครอบครัว
เลือกบ้านให้เหมาะกับรายได้ ไม่ฝืน

การวางแผนก่อนกู้ 3–6 เดือน เพิ่มโอกาสผ่านได้มากกว่าที่คิด

สรุป: รู้ตัวเลขก่อน = ไม่เจ็บทีหลัง

การรู้ว่ารายได้ของคุณกู้ซื้อบ้านได้กี่บาท คือการป้องกันปัญหาที่ดีที่สุด

คุณจะไม่เสียเวลามองบ้านเกินงบ ไม่เสียความรู้สึกตอนกู้ไม่ผ่าน และไม่ต้องแบกรับภาระที่หนักเกินชีวิต

ถ้าคุณกำลังวางแผนซื้อบ้าน การเริ่มจาก “ตัวเลขจริง” คือก้าวแรกของการมีบ้านอย่างสบายใจ